Le bail commercial porte sur les locaux ; la location-gérance confie l’exploitation d’un fonds réel à un locataire-gérant, à ses risques et périls. Lorsque le propriétaire du fonds loue lui-même les murs, il reste titulaire du bail, débiteur du loyer et bénéficiaire du droit au renouvellement sous les conditions applicables. Le gérant utilise les locaux pour exploiter le fonds, sans devenir le locataire du propriétaire des murs.
Ces contrats peuvent donc coexister. Avant de signer, il faut vérifier ce que le bail permet, répartir les dépenses et anticiper les conséquences de la fin de chaque contrat.
Deux contrats, mais aucun changement automatique de locataire
Le propriétaire du fonds intervient dans deux qualités différentes : preneur dans le bail commercial, loueur dans le contrat de location-gérance. Le locataire-gérant signe ce second contrat pour exploiter le commerce pour son compte. Il n’acquiert ni le fonds ni un droit autonome sur les locaux.
| Point à distinguer | Bail commercial | Location-gérance |
|---|---|---|
| Signataires | Bailleur des murs et preneur | Loueur du fonds et locataire-gérant |
| Droit accordé | Jouissance des locaux | Exploitation du fonds, avec l’usage des locaux nécessaire à celle-ci |
| Paiement dû | Loyer du preneur au bailleur | Redevance du gérant au loueur |
| Renouvellement du bail | Droit du propriétaire du fonds titulaire du bail, sous conditions | Aucun droit propre du gérant |
Même lorsque le droit au bail figure parmi les éléments du fonds, sa mise en gérance ne transfère pas le bail. L’accord éventuel du bailleur autorise l’opération ; il ne rend pas le gérant cotitulaire. Une substitution de preneur suppose une opération distincte, avec ses propres conditions.
Ce schéma concerne un loueur qui est locataire des murs. S’il possède à la fois le fonds et les locaux, une véritable location-gérance peut inclure leur jouissance sans qu’un bail commercial distinct soit automatiquement nécessaire.
L’autorisation du bailleur dépend des clauses du bail
L’accord du propriétaire des murs n’est pas systématiquement requis par le seul fait de donner le fonds en location-gérance. La réponse se trouve d’abord dans le bail et ses avenants, à lire intégralement.
Une clause peut interdire expressément la location-gérance, imposer un agrément ou prohiber la mise à disposition des lieux à un tiers. Elle peut aussi viser l’opération sans la nommer, notamment lorsqu’elle impose une occupation personnelle et interdit de faire exploiter le commerce par un gérant.
Il faut distinguer une clause d’exploitation personnelle d’une simple obligation de maintenir le fonds en exploitation. La première concerne la personne qui exploite ; la seconde ne doit pas être assimilée, à elle seule, à une interdiction de gérance. La portée exacte dépend de l’ensemble des stipulations.
Lorsque le bail exige une autorisation, celle-ci doit être obtenue avant l’opération. Un écrit permet d’en prouver la teneur et de préciser le gérant concerné, l’activité et la durée autorisées. Les formalités contractuelles de notification ou d’agrément restent à respecter. Face à une clause ambiguë, faire examiner sa portée et obtenir une clarification écrite évite de signer sur une interprétation fragile. La violation d’une clause claire peut justifier la résiliation du bail.
Une interdiction de sous-louer ne règle pas tout
La sous-location met des locaux à disposition en tant que tels. Dans une location-gérance authentique, leur jouissance est l’accessoire nécessaire de l’exploitation du fonds. Une clause interdisant seulement la sous-location ne suffit donc pas nécessairement à interdire cette opération.
L’article L. 145-31 du code de commerce interdit en principe la sous-location, sauf clause contraire ou accord du bailleur. Lorsqu’elle est autorisée, le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte, selon la procédure prévue. Ce régime ne s’applique pas automatiquement à une location-gérance : il faut d’abord déterminer ce qui est réellement confié au gérant.
Qui paie le loyer, et qui répond d’un impayé ?
Envers le bailleur des murs, le preneur reste débiteur du loyer, des charges et des obligations locatives. Entre le loueur et le gérant, le contrat prévoit une redevance et peut répartir certaines dépenses : loyer principal, assurances, entretien ou charges d’exploitation.
Cette répartition interne ne libère pas le preneur. Si le gérant s’engage à supporter le loyer mais ne le règle pas, le propriétaire du fonds ne peut pas opposer cet arrangement au bailleur pour échapper à ses obligations.
Le paiement direct par le gérant mérite donc une rédaction précise. Le contrat doit indiquer s’il paie pour le compte du preneur ; toute garantie ou tout engagement direct accepté par le bailleur doit être distingué. Payer ne confère aucun titre de locataire par le seul effet de ce versement. Le preneur a intérêt à suivre les échéances et à recevoir les justificatifs, car un impayé peut compromettre le bail dont dépend son fonds.
La solidarité temporaire concernant les dettes d’exploitation contractées avant la publication de la location-gérance est un mécanisme distinct. Elle ne crée pas une solidarité générale entre tous les intervenants pour le loyer commercial.
Activité et travaux : l’accord du loueur peut ne pas suffire
Le gérant doit respecter l’activité convenue dans la location-gérance. Mais le preneur reste aussi tenu par la destination inscrite au bail commercial. Une activité supplémentaire acceptée par le propriétaire du fonds peut nécessiter une autorisation ou une procédure de déspécialisation au titre du bail. Il faut donc vérifier les deux contrats avant de modifier l’exploitation.
La même distinction vaut pour les travaux. Confier au gérant leur financement ne l’autorise pas à transformer les lieux sans respecter les clauses du bail sur les installations, les façades ou l’accord préalable du bailleur. Le preneur doit intervenir lorsqu’il est le seul interlocuteur contractuel de celui-ci.
Le contrat de gérance doit préciser qui finance chaque intervention, qui sollicite les autorisations, à qui reviennent les aménagements et qui supporte la remise en état. Cette répartition doit être confrontée à l’inventaire des charges et travaux annexé au bail. Une dépense attribuée au gérant ne devient pas, pour autant, opposable au propriétaire des murs.
Le renouvellement reste un droit du propriétaire du fonds
Le locataire-gérant peut exploiter pendant plusieurs années sans acquérir de droit propre au renouvellement du bail. Dans ce montage, la demande appartient au propriétaire du fonds titulaire du bail.
L’article L. 145-8 du code de commerce réserve le droit au renouvellement au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Sauf motif légitime, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective pendant les trois années précédant la date pertinente d’expiration du bail ou de sa prolongation. L’exploitation par le gérant peut compter dans cette période : elle permet de documenter la continuité du commerce, sans changer le bénéficiaire du droit.
Le II de l’article L. 145-1 maintient par ailleurs le bénéfice du statut au propriétaire du fonds donné en location-gérance sans qu’il ait à justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises en tant qu’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. Cette disposition ne dispense pas le gérant de ses propres obligations.
En pratique, le loueur conserve les justificatifs d’exploitation et porte la demande de renouvellement. Le gérant ne peut pas réclamer au bailleur des murs l’indemnité d’éviction attachée à ce bail au seul titre de sa location-gérance. Ses éventuels recours contractuels contre le loueur relèvent d’une autre relation.
La fin de la gérance ne se confond pas avec celle du bail
À la fin de la location-gérance, le gérant restitue le fonds selon les modalités convenues. Il ne peut pas déduire de son exploitation passée un droit à rester dans les locaux. Si le bail continue, le preneur peut reprendre le commerce, conclure une nouvelle gérance ou envisager une autre opération autorisée.
Inversement, l’échéance du bail ne signifie pas automatiquement que l’occupation doit cesser. Selon l’article L. 145-9, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà de son terme. Cette prolongation est distincte d’une reconduction de la gérance.
Les parties doivent suivre deux calendriers. Si le bail prend effectivement fin, la location-gérance ne fournit pas au gérant un titre autonome pour rester. Les conséquences financières et la restitution se règlent entre les parties à la gérance, tandis que le bailleur conserve ses droits contre le preneur.
La requalification dépend de ce qui est réellement remis
L’intitulé du contrat ne suffit pas à établir une location-gérance. Il faut qu’un fonds réellement exploitable soit confié au gérant, avec une clientèle rattachée au loueur au moment de la signature.
L’examen porte notamment sur l’autonomie de cette clientèle, l’enseigne, le matériel, les marchandises et les licences. L’organisation du commerce, la fixation des prix, les horaires et la prise de risque permettent aussi d’apprécier qui maîtrise l’exploitation. Le seul passage de consommateurs ne démontre pas l’existence d’une clientèle autonome.
Si l’opération ne remet en réalité que des locaux, la qualification de location-gérance peut être écartée. Si le loueur possède les murs, une requalification en bail commercial peut être envisagée lorsque les conditions du statut sont réunies. S’il loue lui-même les murs, le risque porte notamment sur une requalification en sous-location, soumise à son propre régime d’autorisation. Aucune requalification n’est automatique : ni l’occupation par le gérant, ni une redevance supérieure au loyer, ni la propriété des murs par le loueur ne suffisent isolément à la prouver.
Les pièces et les points à vérifier avant de signer
Le candidat gérant doit pouvoir examiner le bail dont dépend son occupation. De son côté, le loueur doit vérifier que les engagements pris envers le gérant restent compatibles avec ses obligations de preneur. Les documents à réunir et les décisions à formaliser sont concrets :
- Rassembler le bail, tous ses avenants, l’état des lieux et l’inventaire des charges et travaux ; identifier les clauses de gérance, d’exploitation personnelle, d’agrément et de destination.
- Vérifier la propriété du fonds et les pouvoirs des signataires ; décrire la clientèle et les éléments effectivement remis.
- Obtenir l’accord écrit requis avant l’entrée en exploitation, sans le présenter comme une cession du bail.
- Séparer redevance, loyer et charges ; documenter les paiements directs, les garanties et la transmission des justificatifs.
- Définir les autorisations nécessaires aux travaux, leur financement, le sort des aménagements et la remise en état.
- Inscrire dans des calendriers distincts les préavis et échéances de la gérance, les démarches relatives au bail et les publications du contrat de gérance et de sa cessation.
- Prévoir la conservation des preuves d’exploitation et les modalités de restitution du fonds, du matériel et des stocks.
