La fortune affichée sur le papier rassure moins qu’avant les comités de crédit. Même doté d’un patrimoine immobilier confortable, un ménage peut voir son dossier fermé sans véritable discussion.
Le baromètre interne du cabinet Bougardier éclaire ce décalage : 40 % des clients étudiés dépassent 1 million d’euros d’actifs et 72 % possèdent plusieurs biens. Pourtant, le refus de financement tombe quand les revenus, l’âge, la structure juridique ou l’endettement ne cadrent pas avec les grilles des banques traditionnelles. Vous avez des garanties. Pas l’argent. Le patrimoine existe, le prêt disparaît brusquement.
Quand le patrimoine ne suffit plus à convaincre les banques
Le baromètre interne du cabinet Bougardier expose une situation qui bouscule les réflexes patrimoniaux. Parmi les dossiers étudiés, 40 % concernent des clients millionnaires, détenteurs de plus de 1 M€ d’actifs, mais leur fortune reste insuffisante face à des critères bancaires durcis.
La pierre, pourtant, pèse lourd dans ces patrimoines. Selon Bougardier, 72 % des demandeurs possèdent plusieurs biens ; malgré ces garanties, 80 % des dossiers déposés auprès des banques de réseau sont rejetés, ce qui referme brutalement l’accès au crédit.
Héritiers, multipropriétaires, seniors : les nouveaux recalés du crédit
Les refus décrits par Bougardier ne visent pas seulement des ménages sans garantie. Le cabinet cite des héritiers, des seniors, des entrepreneurs ou des libéraux, tous porteurs de profils patrimoniaux atypiques, avec des biens solides mais des revenus jugés trop irréguliers.
La mécanique frappe aussi les multipropriétaires. Le baromètre relève 80 % de refus pour les projets en SCI et 83 % pour les travaux ; 30 % des demandeurs ne sollicitent plus les banques. Un client de 68 ans, doté de plus de 2 M€ d’immobilier, a gardé son projet immobilier bloqué après trois refus.
Des refus bancaires aux ventes forcées de biens familiaux
Au moment d’une transmission, l’absence de trésorerie peut faire basculer un dossier familial. D’après Bougardier, 65 % des clients concernés vendent une part de leur patrimoine hérité pour régler les droits de succession, faute de financement accepté à temps.
Ces arbitrages laissent parfois des traces durables. Le cabinet indique que 15 % vont jusqu’à céder des biens personnels ; les refus bancaires débouchent alors sur des ventes contraintes, avec une possible fragilisation financière malgré un patrimoine élevé sur le papier.
À retenir : 65 % des clients étudiés par Bougardier vendent une partie de biens hérités pour payer les droits fiscaux.
Le crédit hypothécaire reste absent des conseils patrimoniaux
Le baromètre pointe aussi un angle mort dans l’accompagnement des particuliers fortunés. Selon Bougardier, 92 % des clients interrogés n’avaient jamais entendu parler du crédit hypothécaire, alors que ce montage peut transformer un bien immobilier en levier de trésorerie.
Le manque d’information dépasse le seul cercle des emprunteurs. Le cabinet affirme que 75 % des notaires ne proposent pas ce levier, tandis que 96 % des conseillers patrimoniaux ne l’orientent pas vers leurs clients ; les solutions alternatives restent donc largement absentes des dossiers.
Bougardier plaide pour mieux mobiliser l’immobilier sans vendre
Face à ces refus, Bougardier défend une autre lecture du patrimoine immobilier. Le cabinet estime que la liquidité patrimoniale peut être recherchée sans vente immédiate, grâce à un financement alternatif adossé aux actifs déjà détenus.
Présent depuis plus de 50 ans, le cabinet avance un montant moyen débloqué de 580 000 € après trois refus bancaires. Il cite aussi la fiducie-sûreté, aux côtés du crédit hypothécaire, et revendique 98 % de réussite dans l’accompagnement des dossiers étudiés.
